Право власності на нерухомість в Україні — це не просто папірець, а юридична гарантія, що квартира, будинок чи земельна ділянка дійсно належать конкретній особі. Але іноді, навіть попри наявність відповідного запису в реєстрі, це право можуть анулювати. У липні 2025 року на тлі активізації перевірок, цифровізації даних і боротьби з шахрайством, ця тема стала особливо чутливою для власників майна.

Редакція Новини.LIVE розповідає, в яких випадках втрата права власності можлива, які зміни діють у 2025 році та як убезпечити свою нерухомість від анулювання.

Які ситуації можуть призвести до анулювання права власності

Право власності на нерухомість в Україні закріплено Конституцією та Цивільним кодексом, але воно не є абсолютним. У 2025 році підстави для анулювання права власності можуть бути пов’язані з юридичними, адміністративними чи навіть воєнними обставинами.

Рішення суду — головний тригер втрати

Це класичний випадок. Якщо суд визнав договір купівлі-продажу, дарування або спадкування недійсним — право власності анулюється. Найчастіше це трапляється, коли:

• майно продали без згоди одного з співвласників;
• продавець був недієздатним або під тиском;
• документи підроблені або оформлені з помилками.

У 2025 році судова практика стає жорсткішою: виносяться рішення про анулювання навіть через "дрібні" формальності в угодах десятирічної давності.

Формальні помилки під час реєстрації

Нотаріуси і реєстратори теж можуть помилятись. У деяких випадках помилки в документах або неправомірне втручання в реєстр (наприклад, через хакерську атаку чи хабарництво) можуть призвести до скасування права власності. У липні 2025 року Державна інспекція архітектури та містобудування разом з Мін’юстом посилила контроль за діями державних реєстраторів.

Вже є прецеденти, коли українці втрачали свої квартири через те, що реєстрацію провели особи без відповідних повноважень.

Виявлення подвійної реєстрації

У 2025 році активізувалися перевірки нерухомості, що була зареєстрована до 2013 року — тобто до появи Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно. Часто виявляється, що одне й те саме житло було записане на двох різних осіб. У такому випадку реєстратор анулює право власності, оформлене пізніше, а справу передає до суду.

Набута власність — але через схеми

У 2025 році в Україні діє посилене законодавство щодо перевірки походження коштів. Якщо виявляється, що квартира була придбана на сумнівні або відмивання коштів (через офшори, фіктивні позики тощо) — Держфінмоніторинг має право ініціювати анулювання права власності через суд.

Спадщина, яку не поділили вчасно

Інколи хтось із спадкоємців встигає оформити майно на себе, не дочекавшись завершення усіх юридичних процедур. У 2025 році нотаріуси та суди особливо ретельно перевіряють подібні справи. Якщо один із спадкоємців приховав факт наявності інших претендентів, анулювання запису про право власності — цілком реальне.

Експропріація для суспільних потреб

Держава має право вилучити нерухомість для суспільних потреб, наприклад, для будівництва доріг чи інфраструктури. У липні 2025 року, у зв’язку з відновленням інфраструктури після воєнних руйнувань, такі випадки можуть почастішати. Власнику компенсують ринкову вартість майна, але сам факт втрати права власності може стати несподіванкою.

Воєнний стан

Війна в Україні додає нові ризики. Уряд може приймати рішення про тимчасове вилучення майна для потреб оборони. Хоча це не завжди означає повне анулювання права власності, власники можуть втратити контроль над своїм майном на невизначений термін.

Кому слід остерігатися найбільше

У зоні ризику — не лише ті, хто щойно придбав житло, а й ті, хто має нерухомість:

• придбану до 2013 року, але ще не внесену до нового реєстру;
• отриману в спадок або через дарування без належного нотаріального супроводу;
• у будинках, де зафіксовані будівельні чи майнові конфлікти;
• оформлену з "допомогою" сумнівних юридичних компаній.

Що робити, якщо вже скасували право власності

1. Негайно зверніться до адвоката.
2. Отримайте копію рішення суду або пояснення від реєстратора.
3. Якщо анулювання відбулося незаконно — подавайте апеляцію або позов.
4. У деяких випадках можна вимагати компенсацію збитків через державу або через цивільний позов.

Що ще варто знати українцям

Багатьох українців досі хвилює питання, чи може особа, зареєстрована у їхній квартирі, претендувати на право власності на неї. Попри тривалу незалежність країни, міфи про прописку залишаються живучими, створюючи хибне уявлення, що реєстрація автоматично наділяє особу правом на частину майна або робить її "невиселяємим" мешканцем. 

Також ми повідомляли, що у сучасному світі, де панують цифровізація та постійні зміни, юридичне підтвердження права власності на нерухомість набуває критичного значення. Особливо актуальним це питання стає у 2025 році, зважаючи на поширення шахрайських схем, появу нових законодавчих актів та підвищену увагу до захисту майнових прав в умовах воєнного часу, що вимагає від власників нерухомості підвищеної пильності.