С любого дохода вы должны заплатить налог государству. Если вы налоговый резидент РФ, то платите с этого дохода 13% . Но иногда государство не взыскивает с вас налог или взыскивает с некоторыми поблажками. Эти случаи в части операций с недвижимостью разъясняются в статье 220 НК РФ и называются имущественным налоговым вычетом. 

Сколько составляет налоговый вычет при продаже недвижимости?

С этого года условия применения вычета изменились и стали жестче. Главное изменение заключается в том, что до 1 января 2016 года налог с дохода от продажи недвижимости платить было не нужно, если вы владели ей больше 3 лет. Теперь же этот срок увеличился до 5 лет. Прежний трехлетний срок сохраняется, если недвижимость:

• приватизирована;
• подарена кем-то из близких родственников, унаследована от него;
• приобретена по договору пожизненной ренты.

Теперь, если вы владеете недвижимостью менее 5 лет, при продаже вы заплатите налог. Не со всей, правда, полученной суммы. Вычет с налогооблагаемой базы составит 1 миллион рублей. Значит, если вы продали комнату или земельный участок за 1 млн. рублей, то платить налог не нужно совсем. При цене недвижимости в 2 миллиона рублей налог равен 13% от 1 миллиона рублей, при цене в 4 миллиона — 13% от трех миллионов рублей и т.д.

Как еще можно уменьшить сумму налога?

Раньше для уменьшения налогов в договоре купли-продажи часто прописывали не действительную стоимость, а заниженную. Но теперь в договоре должна фигурировать сумма, составляющая не меньше 70% кадастровой стоимости, так что «темнить» просто невыгодно.

Зато иногда выгоднее не применить налоговый вычет, а уменьшить сумму дохода с продажи недвижимости, документально подтвердив расходы на ее покупку. Тогда налогооблагаемая база равняется разнице между стоимостью приобретения и продажи. Если разница невелика, налог тоже будет минимален. Но одновременно рассчитывать налогооблагаемую базу по разнице цен покупки и продажи, применяя при этом еще и вычет, закон не позволяет.

Как рассчитывается налоговый вычет при продаже не квартиры, а доли в ней?

Если недвижимость была продана по одному договору купли-продажи, тогда вычет распределяется между дольщиками в соответствии с их долями. Если долевые собственники продают свои части по отдельным договорам, то тут каждый может воспользоваться своим законным правом на вычет с миллиона рублей. Кстати, налоговый вычет с продажи относится не к человеку, как в случае вычета с покупки, а к объекту. Так что вы можете получать его при каждой продаже своей недвижимости. Ограничение – не чаще, чем раз в год.

Как оформить налоговый вычет?

Нужно заполнить и сдать в налоговый орган декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих факт и условия продажи недвижимости.

Есть ли подвох?

Все вышесказанное касается исключительно налоговых резидентов РФ, иными словами, тех, кто в течение одного года перед тем, когда была совершена сделка с недвижимостью, провел на территории Российской Федерации не менее 183 дней. К сожалению, допускаются некоторые разночтения в определении резидента РФ, а ведь последствия могут быть для кого-то весьма печальными. Об этом мало пишут, и многие продавцы недвижимости о таких суровых тонкостях просто не знают.

Так вот, для граждан, не являющихся налоговыми резидентами РФ, налог с дохода составляет не 13%, а 30%. К тому же, никакие налоговые вычеты нерезиденту РФ не положены. Нормы закона о доходах, не подлежащих налогообложению, на них не распространяются. Следовательно, нерезидент РФ заплатит налог с продажи недвижимости в размере 30%, даже если владел недвижимостью всю свою жизнь.

Кто в «зоне риска»?

Допустим, вы решили продать свою квартиру. Пока она продавалась, уехали к друзьям или родственникам за границу на полгода или чуть больше. Потом вернулись, завершили сделку с недвижимостью и на следующий год, как и положено, в срок подали декларацию о доходах. И тут сюрприз — вам предлагается заплатить в виде налога 30% с суммы, полученной вами с продажи вашей квартиры, как нерезиденту. И вы действительно будете являться таковым, потому что, согласно 207 статье НК РФ, налоговым резидентом РФ может быть только тот, кто непрерывно находится на территории Российской Федерации не менее 183 дней в течение календарного года (включая день въезда и выезда и исключая периоды выезда на обучение или лечение, если таковые не превышают 6 месяцев, что сказано в Письме ФСН от 10.06.2015 №ОА-3-17/2276@), а гражданство при этом не имеет вообще никакого значения. Поэтому налог в 30% вы, к сожалению, все-таки будете вынуждены уплатить.