Продолжим тему ключевых условий успешной продажи недвижимости. Правильная стартовая цена – что это такое, и какие факторы формируют эту цену?

На встречах с собственниками, которые намерены продать свою недвижимость, я часто слышу одни, и те же вопросы – «Сколько стоит моя квартира?» (вопрос от собственников, которые не торопятся с продажей), и «За сколько реально её продать?» (вопрос с «горячими» сроками).
Я понимаю, почему именно этот вопрос собственника, определяющий в его стратегии продажи, и почему, именно этот вопрос всегда звучит первым, и зачастую последним.

Собственник наивно полагает, что добыв эту информацию, путем сопоставления аналогов в интернете, выведение среднеарифметической цены предложений, получения устной информации навскидку по телефонному разговору с риелторами АН, получит ключ к решению своего вопроса. И, можно считать, что объект, уже продан.
Но, проходит время, и изначальный вопрос «Сколько стоит моя квартира?» трансформируется в вопрос «За сколько реально её продать?». И, собственник опять, возвращается к безуспешной практике получения информации от случайных специалистов недвижимости, которые на другом конце «провода» озвучивают цену на 10-15-20% ниже, чем это было на старте.

Я много раз задавал вопрос собственникам: «Если, в беседе с риелтором, Вас волнует только этот вопрос, может, имеет смысл обратиться к профессиональному оценщику, который подготовит для Вас ту информацию, которую Вы хотите получить». 
В ответ слышу: «Ну, риелтор же, знает за сколько продают, а оценщик не знает».

То есть, на сегодня в недвижимости всё дело в СПРОСЕ, который знает, только риелтор, в силу своей профессиональной компетенции.
И, если, для собственника, так важно получить профессиональную консультацию по вопросу цены спроса (цену на товар, которую покупатель готов/способен платить на данном рынке), назревает вопрос – почему желаемую цену на свою недвижимость собственник формирует из расчета цены предложения?

Так, как же правильно поступить собственнику на этом этапе продажи? 
- Обратиться к риелтору, который поможет сформировать правильную СТАРТОВУЮ цену на недвижимость! 
И конечно, это невозможно сделать дистанционно, не побывав на объекте (фотографии во внимание не принимаются).

Стартовая цена на товар – это НЕ цена продажи, НЕ максимальная и НЕ минимальная цена, и НЕ рыночная! Стартовая цена – это маркетинговый инструмент продажи объекта, который позволяет получить максимальный покупательский спрос.
И, это одна из главных задач в стратегии продажи, которая по силам только, профессионалу.

Я не буду сейчас, описывать специальную методологию получения правильной стартовой цены. Это - не только, расчеты, аналитика и динамика. Это - профессиональный опыт риелтора, доскональное знание рынка, его тенденций и законов.

Для получения правильной стартовой цены собственнику важно предоставить риелтору полную информацию об объекте, которая включает в себя:
1) объективные данные о квартире (адрес, технические характеристики квартиры/ дома, состояние парадного, срок эксплуатации дома, год последнего капитального ремонта квартиры/дома, и т.д);
2) субъективное мнение собственника об объекте (личная оценка состояния дома/квартиры/парадного; привлекательности и экологии квартиры/дома/района, перспективы развития инфраструктуры, и т.д);
3) условия и сроки продажи (готовность всех документов, форма и условия расчетов, вариант встречной альтернативной покупки, вариант чистой продажи, и т.д);
4) внешние факторы, не зависящие от собственника, но влияющие на цену (плотная застройка микрорайона, отсутствие «зеленых» зон отдыха; удаленность от метро; близость объектов промышленного назначения; неудачная транспортная развязка; неблагополучная социальная и экологическая среда района и, т.д.).

Учет всех этих факторов в процессе формирования стартовой цены на объект – ключевая задача для риелтора. И, от степени вовлечения собственника в этот процесс зависит конечный результат всего мероприятия под названием «Выгодная продажа недвижимости».