Вы когда-нибудь бывали на восточном базаре?

Представьте живописные горы экзотических фруктов с улыбающимися торговцами, каждый из которых хвалит свой товар на все лады:

- Персики бархатные, сочные, румяные – налетай!

- Арбузы, кому арбузы – сахарные, красные, спелые!

- Яблоки аппетитные, хрустящие, ядреные – только что с дерева!»

Ты берешь в руки теплое наливное яблоко, вдыхая сладкий аромат, обещающий неземное наслаждение. И начинаешь понимать Адама и Еву, которые, не удержавшись, попробовали запретный плод на вкус. Да и как можно отказаться от этой румяной свежести, а уж если откусишь кусочек от солнечного, пышущего летней спелостью, брызжущего янтарным соком фрукта, хочется скупить все яблочные горы и унести с собой…

- Яблоки как пирожки из печи – девушка, не проходите мимо!

Мимо не проходит никто, и яблочная гора постепенно превращается в равнину.

Как вы думаете, чем яблоко отличается от квартиры?

Да ничем! Только размерами. В остальном – то же самое. Кто заметит вашу квартиру, даже самую красивую, в центре города, с раздельными комнатами, если она лежит под грудой своих более удачливых конкурентов, как затерявшееся под фруктовой горой яблоко?Вы можете достать яблоко, помыть и начать им размахивать, стоя посреди базара. А вдруг кто-то купит? Но, не обладая даром (а это, безусловно, дар) торговца, вы не добьетесь успеха. Ну, поместите объявление о продаже квартиры в пару рекламных альманахов или на сайты, будете отвечать на многочисленные телефонные звонки жаждущих информации потенциальных покупателей, а потом плюнете на это дело, а постоянно дребезжащий телефон будет вызывать только раздражение.Что произойдет, если довериться специалисту? Вы не будете думать о том, в какие издания подать объявление (не забывая при этом его обновлять) и что говорить десяткам покупателей, таких разных и порой проблемных. У одного – длинная «цепочка», у другого – субсидия, а у третьего – ипотека. И везде свои тонкости и документы. Суета, беготня по инстанциям, бесконечные переговоры и головная боль. Зачем это нужно, если у вас есть личный агент, который всю тяжелую работу возьмет на себя! Ваше яблочко окажется на самом видном месте в шумной пестроте базара, и разве кто-то сможет пройти равнодушно мимо? Но мало просто попросить агента недвижимости освободить место получше на своем прилавке и заняться вашей квартирой. Многие люди озадачивают сразу нескольких агентов, думая, что теперь уж точно поможет, сработает и выстрелит в «десяточку». А агенты почему-то не шевелятся! Или работают слишком медленно. Посудите сами. Риэлторам тоже не хочется работать зря. Если они знают, что данная квартира есть еще в паре десятков агентств, то какой смысл ею заниматься? Когда вы заключаете эксклюзивный договор с агентством недвижимости, что оно, и только оно имеет право продавать ваши апартаменты, начинают происходить чудеса. Ваша квартира «светится» во всех изданиях, емейл-рассылках и даже смс-сообщениях – у риэлторов много секретов как разрекламировать недвижимость. И скоро весь город узнает о вашей красавице-квартире, наливном яблочке, сладком и сочном. Покупатели будут ходить к вам толпами, и можно будет не бояться открывать дверь – с каждым из них уже заключен договор осмотра, который гарантирует вашу безопасность и защиту от непредвиденных случаев. Ситуации бывают разные… А вы будете заниматься своими делами, не думая об оформлении документов и сложностях предстоящей сделки. Уф, неужели можно вздохнуть спокойно?Эксклюзивный договор с агентством нужен как раз для того, чтобы спать спокойно, пока ваше яблочко, пардон, квартира не окажется в руках нового хозяина, а вы получите желаемую денежную сумму. Каждый должен заниматься своим делом: продавцы – продавать, покупатели – покупать, а хозяева – ждать, не переживая о завтрашнем дне. Каждое румяное яблоко будет продано, пока есть те, кто умеет это делать…
Довольно часто встречаешься с не совсем правильным пониманием клиента, что такое эксклюзивный договор. Особенно, если речь идет о покупателях. Предлагаешь клиенту посмотреть квартиру, расхваливаешь её, мол, место – отличное, школы, садики, магазины – все рядом, планировка – улученная, состояние, правда, под ремонт, но вы же сами говорили, что вам такая и нужна, ремонт вы сделаете свой, для себя. И добавляешь гордо:

-Это наш эксклюзив.

У клиента загораются глаза:

- Да, да, давайте обязательно посмотрим.

Приходим. Во взгляде покупателя явно читается разочарование:

- Какой же это эксклюзив? Тут разруха.

Теперь непонимание у риэлтора, говорил же, что квартира под ремонт, почему не слушают? Да, слушают, только понимание слов эксклюзивный договор у покупателя и у риэлтора разное. Покупатель при слове эксклюзив представляет себе шикарный интерьер с обложки журнала «Наш дом», а риэлтор, говоря про эксклюзив, дает понять, что объект продается на основании эксклюзивного договора, который хозяин квартиры заключил с риэлтором. Почему подробно рассказываю об этом? Потому что вот с таких мелочей и начинается неудовольствие покупателя, сразу в голове вертится:

- Все риэлторы мошенники, им бы впарить абы что, денег содрать, а там трава не расти.

На самом деле эксклюзивный договор это исключительное право, предоставляемое отдельным лицам и не предоставляемое никому другому. Например, автор книги  может предоставить эксклюзивное право её издания только одному издателю. Это определение взято мной из Современного экономического словаря, авторы Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Состояние же квартиры при этом не имеет никакого значения. Она может быть с шикарным ремонтом, а может, как мы говорим: «гранату кинули и убежали». Здесь важно то, что объект продается только через одно агентство.На первый взгляд кажется, что заключение эксклюзивного договора выгодно только риэлтору.Почему же риэлтор подчеркивает, что квартира эксклюзивная? Что это даёт покупателю? В первую очередь защищенность от возможных недобросовестных действий со стороны продавца. Как правило, если хозяин объекта заключает с агентством недвижимости эксклюзивный договор, то все имеющиеся документы на квартиру остаются на фирме. Если каких-то документов не хватает, то служба оформления готовит их заранее и на момент просмотра квартира уже, как правило, готова к продаже. Не надо ждать, пока закажется техпаспорт. Не надо ждать пока продавцы подберут альтернативный вариант, если речь идет об обмене, потому как риэлтор, заключивший эксклюзивный договор, всегда старается показать продавцам возможные варианты обмена вперед, а не тогда когда найдется покупатель на их квартиру.А что дает эксклюзивный договор продавцу? Во-первых, снижение расходов при оформлении документов на продажу. Известно, что в некоторых фирмах услуги для продавцов бесплатны. Но это именно услуги, а сами документы стоят денег и самое дорогое из них это техпаспорт. Причем стоимость изготовления техпаспорта сильно зависит от сроков его изготовления. Чем быстрее надо его сделать, тем дороже он выйдет. А если покупателю нужно срочно купить? Например, заканчивается срок действия сертификата? При наличии эксклюзивного договора фирма берет большую  чась расходов на себя.Это лишь малая часть причин, по которым и покупателю и продавцу следует серьезно отнестись  к эксклюзивному договору. В следующих статьях я постараюсь раскрыть эту тему поподробнее. Целью же данной статьи было дать четкое определение понятию эксклюзивный договор для того, чтобы уменьшить непонимание между клиентом и риэлтором.